Investitionsrechner — Junker & Niehues Immobilien

1

Objekt & Kaufpreis

Kaufpreis der Wohnung

€

Wohnfläche

m²

Gebäudeanteil am Kaufpreis — nur das Gebäude ist abschreibbar

%

💡 Üblich: 70–85 %. Den Anteil offiziell ermitteln: BMF-Kaufpreisaufteilung →

Gebäudewert / Grundstückswert —

Kaufpreis je m² —

2

Kaufnebenkosten

NRW voreingestellt: Grunderwerbsteuer 6,5 % + Notar + Grundbuch + Makler

Nebenkostensatz NRW: 12,07 %

%

Nebenkosten getragen von

Kaufnebenkosten gesamt —

Davon finanziert —

Gesamtinvestition (Kaufpreis + NK) —

3

Finanzierung (Annuität)

Eigenkapital 0 € = Vollfinanzierung

€

Zinssatz p.a.

%

Anfängliche Tilgung p.a.

%

💡 Standard: 2 % — ermöglicht solide Entschuldung bei akzeptabler Rate. Höhere Tilgung = schnellerer Eigenkapitalaufbau.

Darlehen (Finanzierungssumme) —

Annuität / Monat —

Davon Zinsen / Tilgung (Jahr 1) —

EK-Quote —

4

Bewirtschaftung & Miete

Kaltmiete je m² / Monat

€

Nicht umlagefähige Kosten / Mon. Verwaltung, Instandh.

€

Mieterhöhung alle 3 Jahre

%

💡 Standard: 5 % alle 3 Jahre (≈ 1,6 % p.a.) — ortsübliche Vergleichsmiete beachten

Kaltmiete gesamt / Monat —

Brutto-Mietrendite p.a. —

Cashflow vor Steuern / Monat —

5

Steuer — verkürzte Restnutzungsdauer (AfA)

Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG

Restnutzungsdauer lt. Gutachten kürzer = höhere AfA

J

💡 Standard ohne Gutachten: 50 J (= 2 % AfA). Mit Gutachten: oft 20–35 J möglich.

AfA-Satz (automatisch)

%

Jährliche AfA (Abschreibung) —

Steuerlicher Verlust / Gewinn aus Vermietung (Jahr 1) —

Zu verst. Einkommen bisher

€

Grenzsteuersatz automatisch

%

Steuersatz-Basis automatisch

%

Der Rechner nutzt den Grenzsteuersatz, weil ein steuerlicher Verlust aus Vermietung den zuletzt versteuerten Euro mindert. Die Berechnung ist vereinfacht; verbindlich ist der Steuerberater bzw. der BMF-Rechner.

💶 Liquiditätsergebnis nach Steuern (laufend)

Mtl. Zuzahlung vor Steuer — Liquiditätslücke vor Steuer

Ihr Eigenanteil nach Steuer — tatsächlicher monatlicher Aufwand

Steuerersparnis / Monat — übernimmt rechnerisch das Finanzamt

Cashflow netto / Jahr —

Annuität / Monat—

Bewirtschaftungskosten / Monat—

Kaltmiete / Monat—

Mtl. Zuzahlung vor Steuer—

+ Steuerersparnis / Monat—

= Ihr Eigenanteil nach Steuer / Monat—

Jährliche AfA—

Steuerlicher Verlust / Gewinn aus Vermietung—

Vereinfachte Modellrechnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Steuerersparnis ist eine vereinfachte Näherung mit Grenzsteuersatz; verbindlich ist die individuelle steuerliche Prüfung.

6

Eigenkapitalaufbau

Was nach Verkauf und laufendem Cashflow wirklich zusätzlich entsteht

🏦 Dein Vermögensaufbau nach Verkauf

Wert nach Haltedauer —

Restschuld Bank — wird beim Verkauf abgelöst

Kapital nach Verkauf — nach Verkaufskosten und Bank

± Cashflow bis Verkauf — inkl. Steuerwirkung

Zusätzlich aufgebautes Eigenkapital — nach Verkauf, Bank & laufendem Cashflow

Zusätzlich aufgebautes Eigenkapital—

Rendite auf eingesetztes Eigenkapital p.a.—

Gesamtrendite auf eingesetztes Eigenkapital—

Vervielfacher des einges. EK—

So kommt die Zahl zustande — kein doppeltes Addieren

7

Wertsteigerung — Projektion über Haltedauer

Wertsteigerung p.a. Annahme

%

💡 Langfristiger Durchschnitt DE: 2–3 % p.a. (konservative Annahme: 2 %)

Haltedauer (Jahre)

J

💡 Modellhaft: Ein Verkauf kann im Privatvermögen nach Ablauf der 10-Jahresfrist steuerfrei sein (§ 23 EStG). Bitte individuell steuerlich prüfen lassen.

Verkaufsprovision

%

Immobilienwert nach Haltedauer —

Wertzuwachs absolut —

Steuerpflichtiger Wertzuwachs —

Entwicklung Jahr für Jahr

Jahr	Immo-Wert	Restschuld	Eigenkapital (Markt)	Tilgung kum.	Kaltmiete p.a.

8

Wiederverkauf & Exit-Analyse

Was landet rechnerisch auf Ihrem Konto?

📊 Deine Verkaufsabrechnung

Verkehrswert bei Verkauf—

− Verkaufsprovision & Kosten—

= Nettoerlös—

− Restschuld Darlehen—

= Verfügbares Kapital nach Verkauf—

− Eingesetztes Eigenkapital (Anfang)—

= Kapital aus dem Verkauf —

⚖️ Dein Eigenaufwand & Rendite

Monatlicher Eigenaufwand (nur negativer Cashflow)—

Kumulierter Eigenaufwand über Haltedauer—

Zusätzlich aufgebautes Vermögen—

Hebel auf laufenden Eigenaufwand—

Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Ein Verkauf kann im Privatvermögen nach Ablauf der 10-Jahresfrist steuerfrei sein. Maßgeblich sind Erwerbsdatum, Verkaufsdatum und individuelle Umstände. Tilgung läuft mit der eingestellten Annuität. Mieterhöhung alle 3 Jahre. Vereinfachte Hochrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung.

Wie viel Eigenkapital entsteht aus deiner ersten Kapitalanlage?

Was kann deine erste Wohnung in 10 Jahren für dein Eigenkapital tun?

Vereinfachte Bewertung deiner Kapitalanlage

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